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成都楼市:这个区域价格很难起来劝你还是回避

发布日期:2021-07-07 14:11   来源:未知   阅读:

  这是成都房神,全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今,已为上千人提供买房解决最佳方案。

  房神不像其他自媒体房产专家什么的,含着骨头露着肉的让你摸不清头脑!房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

  提问:房神你好!华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边,主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好?

  回答:投资囤面积,自住看品质,尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变,神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳,龙潭市属于进攻型产品可以长持,投资收益倾向龙潭市,稳健实用推荐尚云庭。

  提问:房神你好!购买二手房,业主贷款未结清,我们需要先交付首付帮助业主解押,这是正常的吗,如果是正常的,需要注意什么事项吗?

  3、要计算好首付款和解押款的金额,如果解押款大于首付款,这种情况如果帮助业主解押,相当于你多首付了,后期担心业主不退还。

  举例说明,买入一套100万的房子,正常首付30万,贷款70万,业主需要解押款40万,要求你解押。 这时候如果你把40万给了业主解押,那么你的贷款额还是70万的线万,后期需要等到业主放款后再退还给你10万,这就有了很大的风险。

  如果碰到这种情况,你就支出30万,剩余的10万让业主自己想办法,实在不行可以找垫资公司,哪怕你出手续费都可以,让垫资公司去监管业主,降低你的风险性。

  提问:房神你好,新人报道,生活在四川美丽的广安,首次提问,广安这几年新开发的楼盘很多,不知道怎么选择,就广安而言枣山跟东南片区你认为在哪买好点?子弹60个左右,打算买来自住,感谢!

  回答:你好!广安的这两大板块,目前都处于发展阶段,一个属于枣山新势力,一个属于官盛新贵族,感觉比东南片区规划得大。

  土著建议买东南片区,学校医院银行菜市场娱乐餐饮全有,各种配套齐全,生活自住更方便。

  1.尽量买学区房。任何城市,对学区房的追求总是趋之若鹜,三四线学区房的房价还是稳中有升的;

  2.尽量不要买楼梯房。楼梯房是上个世纪的产物。它象征着车位不足、花园不大、外立面不好看、农产品(000061居住舒适性低,这种产品往往意味着流动性差,未来想出售的时候,因为年限更长而更加不好贷款;

  3.尽量买标杆盘。即你所在地级市最好的那几个盘,虽然贵,但每个城市都有精英商界成功人士,他们对居住舒适度的要求不会低于一线城市,买入这样的房子意味着后期的流动性也不会太差。

  总之,随着收入水平的提高,人们对生活质量的追求也是不断变化的。三四线城市买房,一定要买符合现代人居标准的优质住宅,才能保值!

  问题1:现有资金92万,成都,40岁,目前岗位不稳定,或许面临换岗或换工作,离异,父母和女儿。想买个套三,不想压力太大,想总预算控制在120,可选择:

  2、五城主区,武侯、青羊区(工作便利)但是只能买到10-15年的电梯房,环境比较差;或者步梯房, 环境比较差

  4、近来看到双流东升镇的“王府花园御锦”的尾盘,124万能买到110平,新盘清水; 3号地铁线,值得入手吗?哪个选择更好?

  回答:方案二,区位潜力更大,双流不建议太偏远了。其实你首付比较充足,但是你把总价控制120,其实作为买房来说投资思路不对。

  刚需首套一定要充分利用好首套资格,首付3成,所以贷款要贷足,这样一旦房价上涨,资产就会被放大坐实。

  如果考虑短期换岗有压力,可以留20万作为抵抗风险压力,拿70万作为首付,可以买到总价200万左右的标,这样选择范围会更多。尽量买房龄新一点的电梯房,方便自住也有利于长持升值。

  提问:房神你好!投资别墅,洋房或改善型住房前景如何?成都未来别墅会不会成为下一个风口。

  回答:别墅的本质是一种奢侈品,其一次投入资金相对较大,装修成本较高的同时,租售比很不理想,当你需要资金周转时,又很难出手,

  豪宅,郊区独栋别墅,洋房本质是一种奢侈品的市场,当你需要资金周转时,装修成本较高的同时,又很难出手,所以并不取决于租售比,人均收入。而是取决于消费的起人群,巨富群体,这些产品完全可以和普通住宅分割成两个市场。这类小众市场边际效应巨大, 稍微增加的需求,可以把价格拉起很多。

  2.产品内部存在有15-30%的差价,还有些可能因为结构户型等因素有50%的价差。

  别墅本身的流动小,金融属性也差,别墅的本质是一种奢侈品,其一次投入资金相对较大,如果不是有高净值的底仓打底,很难扛过风险。

  而目前成都绝大部分的别墅,关注度高的别墅市场,又都处于郊区,反而进一步放大了泡沫和接盘的风险。未来如果不是自住,放着也是生草长青苔。

  目前成都只有较少的别墅还是有投资价值的,但是这产品却混杂在一个迷惑性很强的市场里,需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别,这一点和新手又是对立的存在。

  提问:房神你好!新人首问,我目前的情况是:高新区普通资格,在中德与父母共有一套全款房,为了学位父母可以转给我们,但是中德学区属于省教科院现在前景不明;手里面现金有100左右,父母还能支持我们50,在外地有过按揭记录,按揭可以在8k。自己的想法:

  1、把中德房子过户给我们,另外买一套房子纯投资房,可以买一些学区一般的入门套三,考虑南湖板块的远大中央公园、恒大天府半岛、南湖国际社区,新川板块这边中铁城南锦汇、黄金时代等;

  2、自己重新买一套带学区兼顾投资,主要考虑的是大源片区(比如南城都汇)和中德系列,大概只能买到小套二,但是将来居住会有点恼火;

  4、看了你很多文章,提到投资应该首先考虑地段,然后尽量多的囤面积,所以想问问一些户型有明显缺陷的大户型也可以吗,一楼和一些特殊户型,我看到有套赠送超大,价格低于市场同面积的20%左右,但是没有阳台,且房主装修设计使得利用率很低,这种可以考虑吗?

  回答:你们现金150万,有贷款记录,月供在8k内。那得分你名下再买是首套房还是二套房了。先得把中德的房子合计合计看怎么处理合适。要么你们父母过户给你,要么你们转让给父母然后弄一个单独的家庭户口,单独的购房资格。

  说实话,中德的学区也还好吧,并不是劣质学区,而且前景来说是没有大问题的,可能你们对学区的要求比较高。

  1、中德房子过户给你们,你们自己再买,那么就是二套房,首付在天府和高新是7成,按照150万首付计算,理论上可以买到214万的房产,如果把税费中介费考虑进去,可能只能买到200万左右的二手房。这个总价,你去看南湖的或者新川的入门套三,可选项也是有的,但是不多。

  2、自己重新买就得把新川腾挪给你父母,然后你们获取独立的首套房资格,按照月供8k,贷款135W计算的线万的总价,倒也是可以买到南城或者中德的。

  4、地段+大面积建仓,这个是毋庸置疑的,但是我们更多强调的是房源自身的装修、朝向等轻微的劣质属性,而不是明显的缺陷,比如你说的异形户型、1楼,今后流通性欠佳,这种肯定会跑输大盘,目前低个20%,后期也低个至少20%起步,赚的差价较低你能接受吗?如果能接受,才可以考虑。

  提问:房神,2018年在成都都江堰买了小两居,首套。如今交房了,人现在到市区来工作,没法去住,要不要装修?该怎么处理这套房子。

  如果可以出售,尽快卖出,在市区或近郊购入房产,至少在不久的将来可以自住;

  如果短期内不能卖出,进行简单装修出租弥补部分损失,另一方面看看产权多久下可否进行房屋抵押贷款。

  提问:房神你好!五津站1千米附近有个新希望锦宫印悦如何?精装修13000元左右\平,谢谢!

  回答:新津买房就买地铁房,这个是我们说过很多遍的了,五津是典型的一个新津腹地,周边配套比较发达,而且新房扎堆,也有龙江路等学校的加持,整个版块来看是很不错的新津最优解,当下新希望这个楼盘,精装1.3万可以说是水涨船高,上次抢得厉害,被大家“惯”出来了,所以虽然可以说比肩二圈层,但是这个价格这个地段这个楼盘属于鸡头段位,也还算是不错的,对于喜欢新房又没有中心城区购房资格的人来说,我觉得可以入手。

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